חיזוק מבנים - תמ"א 38

רקע

תמ"א 38, שאושרה בשנת 2005, נועדה לתת מענה לצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בבסיס התמ"א עומד מנגנון כלכלי – מתן אפשרות לתוספת זכויות בנייה האמורה לשמש כמקור כספי לחיזוקם של אותם מבנים. התכנית מעניקה את הזכויות הנוספות באופן גורף, ואינה מביאה לכדי ביטוי שונות רלוונטית, כגון סוג הבנייה, מיקום בארץ והמרקם העירוני בו המבנה משתלב. 

 

עמדת פורום ה-15 בנושא תמ"א 38

לאחר עשור וחצי, ניתן לקבוע כי תמ"א 38 לא שרתה את מטרתה המקורית והפכה למנגון ממשלתי קלוקל של "התחדשות עירונית", על אף שבפועל היא מהווה תכנית להיחלשות עירונית. התמ"א מגבירה את הפערים החברתיים בין מרכז לפריפריה, ובין תושבי שכונות שונות באותה עיר, היא מעמיסה על התשתיות העירוניות, על בתי הספר, מוסדות הציבור ועוד. יתר על כן, לא רק שתמ"א 38 מתעלמת מכל העקרונות של תכנון ראוי וכופה על היישובים העירוניים תוספת גורפת של יחידות דיור, ללא שיקול דעת, בחינה ומחשבה הנגזרת מתנאי המרחב, אלא שבשל הפטור מהיטל השבחה היא גם מונעת מהרשויות המקומיות, אשר מופקדות על אספקת השירותים הציבוריים, מקור מימון עיקרי להקמת מבני ציבור ופיתוח שירותים ציבוריים. פטור זה פוגע בכלל תושבי העיר, ובמיוחד בשכבות החלשות - הוא מעצים ומחריף את העברת העושר מכלל האוכלוסיה לטובת בעלי הדירות היקרות, אשר הגדילו בזכות התמ"א את עושרם עוד יותר, אך אינם נדרשים להשתתף בהוצאות הרשות המקומית לפיתוח שירותים ציבוריים שאין להם מימון ייעודי. כך כלל תושבי העיר, ובמיוחד השכבות החלשות בה, סובלים הן מצפיפות בלתי נסבלת והן מהדרדרות ברמת השירותים הציבוריים. 

לפיכך, לאורך השנים נקט פורום ה-15 במספר כיווני פעולה בניסיון להשפיע על הוראות התמ"א (ביחס לתיקונים השונים שהוכנסו בה לאורך השנים), על השימוש בה בידי הממשלה ועל תפסיתה המוטעית ככלי ל"התחדשות עירונית":

• פעילות מול הממשלה בדרישה לא להאריך את תמ"א 38 ולהחליפה במנגנון לחיזוק מבנים באזורי הסיכון, שלא תלוי אך ורק במנגנוני שוק, ולצד זאת מנגנון שיאפשר לקדם התחדשות עירונית נקודתית היכן שנדרש, ללא החלשת הערים - חזרה לדרך המלך של התכנון העירוני ומתן הכלים הנדרשים לרשות המקומית לספק את ההסדרים התכנוניים והתשתיתיים הנלווים הנדרשים לטובת קליטת תוספת האוכלוסיה במרקם הבנוי הותיק. 
• שולחן עגול: פורום ה-15 ומרכז השלטון המקומי ביצעו עבודת מחקר מקצועית, בשיתוף עיריות רבות, על מנת לגבש הצעה לתיקון תמ"א 38. ההצעה ביקשה לפצל את תמ"א 38 לשני מסלולים - מסלול לחיזוק ומיגון מבנים, ללא תוספת יחידות דיור, ומסלול נפרד להתחדשות עירונית. ניתן לעיין במסמך שהוכן ברשימת הקבצים המופיעה מטה.
• שאלת חישוב הזכויות: במהלך חודש אוקטובר 2015 התעוררה שאלה פרשנית אודות חישוב תוספת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. פורום ה-15 ומרכז השלטון המקומי תומכים בגישה לפיה חישוב תוספת זכויות הבנייה במקרה של הריסה ובנייה מחדש של בניין יתבצע רק על סמך הבנייה הקיימת בפועל, ולא על בסיס זכויות המוקנות לאותו מגרש אשר לא מומשו. מטה ניתן למצוא נייר עמדה של השלטון המקומי בעניין זה, וכן כתבות שהתפרסו בנושא.
• דיון ציבורי: פורום ה-15 ניצל את ברכת השנה הטובה בראש השנה בשנת תשע"ו כדי לעורר דיון בנושא השימוש המאסיבי בתמ"א 38 והאבסורד שהוא מייצר. מטה תוכלו למצוא כתבות תגובה לברכת פורום ה-15.
• עתירה לבג"ץ: בחודש ינואר 2017 פורום ה-15, מש"מ ו-20 רשויות מקומיות הגישו בג"ץ נגד תיקון 3/א לתמ"א 38 (המאפשר תוספת מדורגת עד 3.5 קומות). עיקרי הטענות בעתירה הן כי תמ"א 38, שהחלה דרכה כתכנית להתמודדות עם הצורך בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, הפכה למנגנון ממשלתי של "התחדשות עירונית", ובכך היא חורגת מיעודה; תיקון 3/א מרחיב את זכויות הבניה הרבה מעבר לגבול המימון לצורך חיזוק מבנים; ככל שתיקוני התמ"א מגדילים את תוספות הבנייה האפשריות, באופן אחיד וללא דיפרנציאציה בין דירות שערכן גבוה לדירות שערכן נמוך, כך מתעצמת ומחריפה העברת העושר מכלל האוכלוסיה לבעלי הדירות היקרות.
• יום עיון לעיריות בנושא יישום תמ"א 38: פורום ה-15 קיים בחודש מאי 2017 יום עיון עבור אנשי המקצוע בעיריות, לצורך הפעלת תיקון 3/א בשטחן. 

 

המחליף של תמ"א 38

לקראת סיום תוקפה של תמ"א 38, מועד שנדחה פעם אחר פעם, קידם מנהל התכנון חקיקה שתקבע מנגנון חלופי לתמ"א. גרסה ראשונה של חקיקה זו הוגשה בדצמבר 2020 במסגרת תזכיר חוק לתיקון 128 לחוק התו"ב, שהניח את העקרונות כי חידוש מבנה יבוצע רק באמצעות המסלול התכנוני (בשונה מתמ"א 38 - הוצאת היתר מכוח תכנית ארצית, בהליך עוקף רשות מקומית), וקבע העדפה מובנית למסלול הבנייה מחדש על פני מסלול החיזוק. תיקון זה לא השלים את תהליך החקיקה.

לאחר החלפת הממשלה, קודם הנושא מחדש, והוגש תיקון 136 לחוק התכנון והבניה, הידוע כ"חלופת שקד", שעבר בכנסת בקריאה הראשונה ביום ג', 7.12.2021.

עיקרי ההצעה:

• חידוש מבנה יבוצע רק באמצעות המסלול התכנוני, על פי תכנית עירונית לרעידות אדמה.
• את התכנית העירונית לרעידות אדמה על העיריה לאשר בתוך 3 שנים  (לשר יש סמכות להאריך בעוד שנתיים), אחרת ניתן יהיה להוציא היתרי בניה מכוח התכנית הארצית ולקבל את מלוא הזכויות (הסיפא - בדומה למנגנון שקבעה תמ"א 38).
• הצעת החוק מבקשת לאפשר לועדה מקומית שרוצה בכך (לפי שיקול דעתה) לאשר במועד אישור התכנית גם את היתר הבניה מכוחה, ללא צורך בהליך רישוי. ההסדר ייקבע בתקנות.
• ההסדר החדש קובע שלושה מסלולים לחידוש מבנה + תוספת זכויות בניה: א. הריסה ובניה מחדש; ב. חיזוק; ג. חיזוק + ניוד הזכויות הנוספות למגרש אחר.
• ההצעה נותנת עדיפות למסלול 'הריסה ובניה' (סמכות למהנדס להחליט אם לחרוג מזה).
• במסלול המועדף, הריסה ובניה, היקף הזכויות הנוספות עד מקסימום 400% (עם אפשרויות לחרוג). העיריה תוכל לקבל עד 15% משטח הבניה כשטח לצרכי ציבור (לבעלות העיריה).
• במסלול 'חיזוק' תוספת הזכויות עד 200%, והעיריה תקבל עד 10% לצרכי ציבור.
• לפי ההצעה, הפטור מהיטל השבחה הקיים היום בתמ"א 38 ימשיך, רק במקרים בהם העיריה תבחר לממש את האפשרות לקבל שטח בתכנית לצורך שימוש ציבורי. בפרויקט בו העירייה בוחרת שלא להשתמש באפשרות זו, אזי היזם יצטרך לשלם רבע מההשבחה.

 

להלן תוכלו למצוא ניירות עמדה שפרסם פורום ה-15 וכן כתבות בנושא:

 

 

קיצוץ בפטורים על היטלי השבחה ושינויים בתמ"א 38 - במוקד הדיון היום באוצר, אריק מירובסקי, גלובס, 2019

חיזוק ולא הריסה: כך החזירו ראשי הערים לחיים את התמ"א המקורית, אריק מירובסקי, גלובס, 2019

תשכחו מתמ"א 38, הגיע זמן להתחדשות עירונית, ענת לרנר, דמרקר, 2018

תמ"א 38 הפכה כל ישראלי ליזם, ראיון עם ארדיכל העיר חולון, מירב מורן, דמרקר, 2018